Kalkulačka Rentwise
Orientačný výpočet dane z príjmu z prenájmu bytu pre fyzickú osobu, živnostníka alebo s.r.o. Paušálne výdavky 60 %, oslobodenie 500 €, sadzby platné v roku 2025.
Upozornenie
Táto kalkulačka slúži len na orientačný výpočet. Výsledky nie sú daňovým poradenstvom. Pre presný výpočet dane a daňové priznanie odporúčame kontaktovať certifikovaného daňového poradcu alebo účtovníka.
Príjem z prenájmu bytu u fyzickej osoby, ktorá nie je živnostníkom, sa zdaňuje podľa §6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov č. 595/2003 Z.z. Tento typ príjmu má niekoľko špecifických pravidiel, ktoré ho odlišujú od bežného príjmu zo zamestnania.
Prvým benefitom je oslobodenie 500 € ročne — prvých 500 € príjmu z prenájmu je od dane oslobodených. Ak za rok dostaneš od nájomníka 9 600 €, zdaniteľným príjmom je len 9 100 €.
Druhým benefitom sú paušálne výdavky 60 % — bez zbierania dokladov si môžeš odpočítať 60 % zo zdaniteľného príjmu. Pri 9 100 € zdaniteľného príjmu je paušál 5 460 €, základ dane 3 640 € a daň pri 15 % sadzbe len 546 €. To je efektívna daňová sadzba len 5,7 % z hrubého príjmu.
Paušálne výdavky (60 %) sú vhodné pre väčšinu prenajímateľov, ktorí majú byt bez hypotéky alebo s malou hypotékou. Sú jednoduché — nepotrebuješ zbierať doklady a základ dane sa automaticky znižuje na 40 % zdaniteľného príjmu.
Preukázateľné skutočné výdavky sú výhodnejšie, ak tvoje reálne výdavky presahujú 60 % príjmu. To nastáva pri: vysokých hypotekárnych úrokoch (odpočítateľné pri investičnej nehnuteľnosti), veľkej rekonštrukcii (v roku rekonštrukcie), výraznom odpise nehnuteľnosti (ak je byt v obchodnom majetku SZČO).
Dôležité: preukázateľné výdavky vyžadujú vedenie evidencie, zbieranie faktúr a vyúčtovaní. Ak si neistý, poraď sa s účtovníkom — úspora môže byť stovky eur ročne.
Povinnosť podať daňové priznanie z dôvodu príjmu z prenájmu vzniká, ak ročný príjem z prenájmu prekračuje 500 €. To je takmer každý prenajímateľ. Daňové priznanie (typ B) sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka za predchádzajúci daňový rok.
Ak tvoja celoročná daňová povinnosť (z príjmu z prenájmu a ostatných príjmov) prekračuje 2 500 €, vzniká ti povinnosť platiť preddavky na daňštvrťročne alebo mesačne v nasledujúcom zdaňovacom období. Táto povinnosť prekvapuje mnohých prenajímateľov, ktorí na ňu nie sú pripravení.
Ak prenajímaš viac bytov alebo máš príjem z prenájmu nad 10 000 € ročne, odporúčame využiť služby daňového poradcu alebo účtovníka, aby si optimalizoval daňovú záťaž a nepremeškával termíny.
Časté otázky
Fyzická osoba platí daň z prenájmu bytu sadzbou 15 % (príjem do 41 445 €) alebo 25 % (nad touto sumou) zo základu dane. Základ dane sa počíta zo zdaniteľného príjmu (hrubý príjem mínus 500 € oslobodenie) po odpočítaní buď paušálnych výdavkov 60 % alebo preukázateľných skutočných výdavkov. Efektívna daňová sadzba je pri paušálnych výdavkoch cca 6 % z hrubého príjmu (15 % zo 40 % základu).
Paušálne výdavky pri prenájme bytu fyzickou osobou sú 60 % zo zdaniteľného príjmu (teda príjmu zníženého o 500 € oslobodenie). Napríklad pri ročnom príjme 9 600 €: zdaniteľný príjem = 9 100 €, paušálne výdavky = 5 460 €, základ dane = 3 640 €, daň 15 % = 546 €. Paušálne výdavky nevyžadujú zbieranie dokladov.
Fyzická osoba (§6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov) má nárok na oslobodenie prvých 500 € ročného príjmu z prenájmu od dane. Ak je ročný príjem z prenájmu nižší alebo rovný 500 €, neplatíš žiadnu daň a nemusíš podávať daňové priznanie z dôvodu prenájmu. Ak príjem prekročí 500 €, zdaňuješ celý príjem mínus 500 €.
Áno, ak tvoj ročný príjem z prenájmu bytu prekračuje 500 €, máš povinnosť podať daňové priznanie (typ B). Termín podania je 31. marca nasledujúceho roka, s možnosťou predĺženia do 30. júna. Ak daňové povinnosti za rok presiahnu 2 500 €, vzniká aj povinnosť platiť preddavky na daň v nasledujúcom roku.
Prenájom cez s.r.o. môže byť výhodný pri väčšom portfóliu (5+ bytov), keď chceš reinvestovať zisky bez výplaty dividend alebo keď máš vysoké výdavky (odpisy, opravy). Sadzba dane z príjmu PO je 15 % (do 100 000 € obratu) alebo 21 %. Nevýhoda je zdvojené zdanenie pri výplate dividend (15 %). Pre 1–3 byty je FO zvyčajne jednoduchšia a lacnejšia.
Nie celú splátku. Pri preukázateľných výdavkoch fyzickej osoby si môžeš odpočítať iba úrokovú časť splátky hypotéky (nie istinu). Úroky na investičný byt sú daňovým výdavkom. Istina (amortizácia dlhu) nie je výdavkom — je to splácanie dlhu, nie náklad. Pri paušálnych výdavkoch splátka hypotéky nehrá rolu, pretože paušál pokrýva všetky výdavky.
Ďalší krok
Rentwise spája príjmy, výdavky, dokumenty, nájomníkov a billing do jedného prehľadu. Bez ručného dohľadávania a bez chaosu v tabuľkách.