Kalkulačka Rentwise
Zisti hrubý výnos, čistý výnos a Cash-on-Cash výnosnosť tvojho investičného bytu. Porovnaj metriky s benchmarkami slovenského trhu a rozhoduj sa na základe čísel.
ROI (Return on Investment) investičného bytu je súhrnné označenie pre skupinu ukazovateľov výnosnosti, ktoré investor sleduje pri analýze prenajímanej nehnuteľnosti. Každý z nich odpovedá na inú otázku a spolu tvoria kompletný obraz o tom, či investícia dáva zmysel.
Gross Yield (hrubý výnos) je najjednoduchší ukazovateľ — vyjadruje, koľko percent z celkovej investície ti ročne vráti nájom bez odpočtu nákladov. Slúži na rýchle porovnanie rôznych nehnuteľností na trhu.
Net Yield (čistý výnos) zohľadňuje všetky prevádzkové náklady vrátane hypotéky. Je to realistickejší obraz výnosnosti celej investovanej sumy.
Cash-on-Cash výnos je pre investora s hypotékou najdôležitejší — meria výnosnosť len tvojho vlastného vloženého kapitálu. Pákový efekt hypotéky môže Cash-on-Cash výnos výrazne zvýšiť nad hodnotu Gross Yield.
Pri porovnávaní rôznych investičných príležitostí je dôležité porovnávať rovnaké metriky. Predajcovia bytov a realitné kancelárie zvyčajne propagujú Gross Yield, pretože je najvyšší. Investor by mal vždy počítať Net Yield a Cash-on-Cash výnos, aby mal realistický obraz.
Na slovenskom trhu v roku 2024–2025 sú typické hodnoty: Gross Yield 4–7 %, Net Yield 2,5–5 %, Cash-on-Cash výnos 5–15 % (závisí od výšky vlastného vkladu a hypotéky). Hodnoty sa výrazne líšia podľa lokality, stavu bytu a výšky financovania.
Investícia je zaujímavá, ak Net Yield prevyšuje alternatívne bezrizikové investície (napr. štátne dlhopisy) o aspoň 2–3 percentuálne body. V roku 2025 sú výnosy štátnych dlhopisov SR okolo 3,5–4 %, teda zaujímavý Net Yield z prenájmu je 5,5 % a viac.
Kúpna cena bytu je len začiatok. K celkovej investícii treba pripočítať: poplatok realitnej agentúre (2–4 % z ceny, platí kupujúci alebo predávajúci), náklady na kataster a notára (300–800 €), prípadnú rekonštrukciu a zariadenie (1 000–30 000 €+ v závislosti od stavu), zálohu pri kúpe cez hypotéku a rezervu na prvé mesiace prázdneho bytu.
Investor, ktorý zabudne tieto náklady zarátať do celkovej investície, nadhodnotí svoju výnosnosť. Kalkulačka ich zohľadňuje v položkách rekonštrukcia, zariadenie a poplatky — všetky sú súčasťou celkovej investície vo výpočte výnosov.
Časté otázky
ROI (Return on Investment) investičného bytu vyjadruje výnosnosť vloženého kapitálu. Existuje viacero metrík: Gross Yield (hrubý ročný nájom / celková investícia), Net Yield (čistý cashflow / celková investícia) a Cash-on-Cash výnos (čistý cashflow / vlastný vklad). Najdôležitejší pre investora s hypotékou je Cash-on-Cash výnos, pretože zohľadňuje páku.
Priemerný hrubý výnos z prenájmu bytov na Slovensku je 4–6 %. V Bratislave je to typicky 3–5 % (drahé byty, relatívne nájmy), v krajských mestách 5–7 % a v menších mestách 6–9 %. Po odpočítaní nákladov a dane je čistý výnos o 1,5–2 percentuálnych bodov nižší.
Cash-on-Cash výnos meria, koľko percent ti ročne vynáša tvoj vlastný vložený kapitál (nie celková cena bytu). Pri hypotéke s 20 % vlastným vkladom a pozitívnom cashflow môže Cash-on-Cash výnos byť 10–15 %, kým Gross Yield je len 5 %. Páka (cudzí kapitál hypotéky) zvyšuje výnosnosť vlastného kapitálu.
Hypotéka je dvojsečný meč. Na jednej strane umožňuje kúpiť drahší byt s nižším vlastným vkladom a zvýšiť Cash-on-Cash výnos. Na druhej strane zvyšuje mesačné výdavky a pri nízkych nájmoch môže spôsobiť záporný cashflow. Optimálna výška hypotéky závisí od výšky nájmu, úrokovej sadzby a tvojej tolerancie rizika.
Pri fyzickej osobe sú uznateľné výdavky spojené s prenájmom (energie, opravy, správa, poistenie, hypotekárne úroky). Kúpna cena bytu nie je priamym výdavkom pri prenájme FO — odpisuje sa pri podnikaní. Pri prenájme cez s.r.o. sú daňové možnosti širšie. Pre presné informácie odporúčame konzultovať s daňovým poradcom.
Ďalší krok
Rentwise spája príjmy, výdavky, dokumenty, nájomníkov a billing do jedného prehľadu. Bez ručného dohľadávania a bez chaosu v tabuľkách.