Kalkulačka Rentwise
Vypočítaj reálnu výnosnosť investičného bytu vrátane slovenskej dane z prenájmu. Paušálne výdavky 60 %, sadzba 15 % alebo 25 % — všetko automaticky.
Výnosnosť prenájmu je relatívny ukazovateľ, ktorý vyjadruje, koľko percent z investovaného kapitálu ti ročne vráti prenájom. Je to kľúčová metrika pre porovnanie rôznych investičných príležitostí a rozhodovanie o tom, či sa kúpa konkrétneho bytu oplatí.
Hrubý výnos (Gross Yield) je jednoduchý výpočet bez nákladov — slúži na rýchle porovnanie. Čistý výnos (Net Yield) zohľadňuje prevádzkové náklady a je realistickejší. After-Tax Yield odpočítava aj daň — to je suma, ktorú skutočne zarobíš.
Na slovenskom trhu je dobrou investíciou byt s After-Tax Yield nad 3 %. Hodnoty 4–5 % sú výborné, nad 5 % je vzácne a zvyčajne to signalizuje buď nízku kúpnu cenu (horšia lokalita) alebo nadpriemerný nájom.
Fyzická osoba prenajímajúca byt na Slovensku má dve možnosti zdanenia: paušálne výdavky 60 % alebo preukázateľné skutočné výdavky. Paušálne výdavky sú jednoduchšie — nepotrebuješ zbierať doklady, ale základ dane nie je možné znížiť viac ako o 60 % príjmu.
Skutočné výdavky sú výhodnejšie, ak tvoje reálne výdavky presahujú 60 % príjmu — napríklad pri vysokej hypotéke (úroky sú uznateľné), veľkej rekonštrukcii alebo odpise nehnuteľnosti. Vyžadujú však vedenie evidencie a zbieranie všetkých dokladov.
Dôležité: oslobodenie 500 € ročne platí pre príjem z prenájmu fyzickej osoby, ktorá nie je živnostníkom. Ak je prenájom príjmom zo živnosti, oslobodenie sa neuplatňuje a celý príjem podlieha odvodom aj dani.
Pri posudzovaní výnosnosti prenájmu je rozumné porovnať ho s alternatívami: štátne dlhopisy SR (3,5–4 % p.a. v roku 2025), indexové ETF (historicky 7–10 % p.a.), termínované vklady (3–3,5 %) alebo podielové fondy (2–6 % v závislosti od rizikovosti).
Prenájom bytu má oproti finančným nástrojom niekoľko výhod: fyzická aktíva, infláciový hedge, možnosť refinancovania a pákového efektu, daňové výhody pri podnikateľských subjektoch. Nevýhody: nízka likvidita, správcovská záťaž, riziko zlého nájomníka a nečakané výdavky.
Kombinácia čistého výnosu z prenájmu (3–4 %) a rastu hodnoty nehnuteľnosti (3–5 % ročne) dáva celkový výnos 6–9 % ročne — čo je porovnateľné s akciovými trhmi, ale s nižšou volatilitou. Pre komplexnú analýzu využikalkulačku ziskovosti bytu s dlhodobou projekciou.
Časté otázky
Hrubý výnos (Gross Yield) je ročný nájom vydelený celkovou investíciou, vyjadrený v percentách. Nezohľadňuje žiadne náklady — je to maximálna výnosnosť za ideálnych podmienok. Čistý výnos (Net Yield) odpočítava všetky prevádzkové náklady (energie, opravy, správa, poistenie) a daň. Je to realistická miera toho, čo ti investícia skutočne vynáša. Na porovnanie investícií vždy používaj čistý výnos.
Hrubá výnosnosť prenájmu bytov na Slovensku sa pohybuje od 3 % (Bratislava, drahé lokality) do 8–9 % (menšie mestá, lacnejšie byty). Priemerná hrubá výnosnosť je 4–6 %. Čistá výnosnosť po odpočítaní nákladov a dane je o 1,5–2,5 percentuálnych bodov nižšia. Reálny čistý výnos po dani je teda 2–5 %.
Fyzická osoba prenajímajúca byt si môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % zo zdaniteľného príjmu (príjem znížený o 500 € ročnú exempcii). Alternatívne možno uplatniť preukázateľné skutočné výdavky (hypotekárne úroky, opravy, poistenie, odpisy). Paušálne výdavky 60 % sú výhodnejšie, ak skutočné výdavky nepresahujú 60 % príjmu.
Nie celú splátku — od príjmu z prenájmu si môžeš odpočítať iba úrokovú časť splátky hypotéky, ak ide o investičnú nehnuteľnosť a si fyzická osoba s preukázateľnými výdavkami. Istina (amortizácia) nie je daňovým výdavkom. Pri paušálnych 60 % výdavkoch splátka hypotéky nehrá rolu — paušál sa počíta zo zdaniteľného príjmu.
Prenájom cez s.r.o. má zmysel pri väčšom portfóliu (5+ bytov) alebo ak chceš reinvestovať zisky. Sadzba dane z príjmov PO je 21 % (do 100 000 € obratu 15 %). Výhoda je, že si môžeš odpočítať viac výdavkov vrátane odpisov a neplatíš odvody. Nevýhoda: zdvojené zdanenie pri výplate dividend (15 % dividendová daň). Pre 1–3 byty je FO jednoduchšia a zvyčajne výhodnejšia.
Ďalší krok
Rentwise spája príjmy, výdavky, dokumenty, nájomníkov a billing do jedného prehľadu. Bez ručného dohľadávania a bez chaosu v tabuľkách.