Kalkulačka Rentwise
Porovnaj príjmy z krátkodobého prenájmu (Airbnb) a dlhodobého nájmu pre tvoj byt. Zisti break-even obsadenosť a ročný rozdiel — výsledok ihneď.
Voľba medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom závisí od lokality, bytu a tvojich preferencií. Krátkodobý prenájom (Airbnb, Booking.com) má potenciál zarobiť výrazne viac — ale aj viac stáť a zabrať viac času. Dlhodobý nájom je stabilný, predvídateľný a menej náročný na správu.
Kľúčovým číslom je break-even obsadenosť — počet nocí za mesiac, pri ktorom Airbnb zarába rovnako ako dlhodobý nájom. Nad touto hodnotou Airbnb vyhráva, pod ňou dlhodobý nájom. Kalkulačka ti toto číslo vypočíta na základe tvojich konkrétnych parametrov.
V centrách Bratislavy a turistických miest je reálna obsadenosť Airbnb 60–80 %, čo je pre väčšinu bytov nad break-even bodom. Na periférii alebo v menších mestách bez turistického ruchu je break-even ťažšie dosiahnuť — v takých lokalitách dlhodobý nájom zvyčajne vyhráva.
Najväčšia chyba pri kalkulácii Airbnb príjmov je ignorovanie reálnych nákladov. Platforma si berie 3–5 %, ale to je len začiatok. Upratovanie na každý pobyt (30–60 €), správa účtu a komunikácia s hosťami, vyšší obrat spotrebičov a vybavenia, vyššie spotreby energií.
Pri vlastnej správe musíš rátať s časovou investíciou — komunikácia, check-in, riešenie problémov, koordinácia upratovačky. Pri správcovskej firme platíš 15–25 % z príjmu, čo výrazne ovplyvní ziskovosť. Zadaj v kalkulačke realistické celkové mesačné výdavky vrátane platformy, upratovania a prípadnej správy.
Pre porovnanie s kompletnou investičnou analýzou využi cashflow kalkulačku alebo ROI kalkulačku investičného bytu.
Dlhodobý nájom: Stabilný mesačný príjem, nižšie náklady na správu, nižší obrat nájomníkov, predvídateľný cashflow. Nevýhoda: nižší príjem v porovnaní s potenciálom Airbnb, menej flexibility pre vlastné využitie bytu.
Krátkodobý prenájom (Airbnb): Vyšší potenciál príjmu pri dobrej obsadenosti, flexibilita blokovania termínov pre vlastné využitie, možnosť dynamického cenotvorby. Nevýhoda: vyššie náklady, viac práce, nepredvídateľnosť príjmu, sezónnosť, regulačné riziká v niektorých mestách.
Hybridná stratégia — dlhodobý nájom v nízke sezóne, krátkodobý v letnej sezóne — môže byť optimálna pre byty v turistických lokalitách. Kalkulačka ti pomôže vyhodnotiť základné scenáre.
Časté otázky
Airbnb sa oplatí, keď dosiahneš obsadenosť nad break-even hodnotou. Táto hodnota závisí od tvojej nočnej sadzby, výdavkov a výšky dlhodobého nájmu. V centrách miest a turistických lokalitách je break-even obsadenosť zvyčajne dosiahnuteľná — denná sadzba je výrazne vyššia ako pomerná denná sadzba pri dlhodobom prenájme. Kalkulačka ti vypočíta presnú break-even hodnotu pre tvoje parametre.
Platforma (Airbnb, Booking) berie 3–5 % z príjmu. Upratovanie stojí 30–60 € na pobyt. Správcovská firma si účtuje 15–25 % z príjmu pri externej správe. Vyššie energie a obrat vybavenia. Celkovo rátaj s 30–45 % z hrubého príjmu na náklady — to je výrazne viac ako pri dlhodobom prenájme (typicky 15–20 %). Zadaj realistické číslo do kalkulačky pre presný výsledok.
Break-even obsadenosť je počet nocí za mesiac, pri ktorom krátkodobý prenájom zarobí rovnako ako dlhodobý. Výpočet: break-even noci = (čistý mesačný cashflow z dlhodobého prenájmu + mesačné výdavky Airbnb) / priemerná cena za noc. Kalkulačka tento výpočet robí automaticky — stačí zadať svoje parametre.
Závisí od frekvencie a výšky príjmov. Príležitostný prenájom (menej ako 2 000 € ročne) možno robiť ako fyzická osoba bez živnosti. Pri bežnom komerčnom prenájme je vhodná živnosť (SZČO). Pre viacero bytov alebo vyššie príjmy je výhodná s.r.o. z dôvodu nižšieho efektívneho daňového zaťaženia. Odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom.
V centrách Bratislavy a turistických miest (Košice centrum, Tatry) je reálna obsadenosť Airbnb 60–80 % ročne. V menších mestách a na periférii 40–60 %. Obsadenosť závisí od kvality inzerátu, recenzií, správy a sezónnosti. Pre konzervatívnu kalkuláciu použi 55–65 % — ak dosiahneš viac, cashflow bude lepší ako kalkulovaný.
Ďalší krok
Rentwise spája príjmy, výdavky, dokumenty, nájomníkov a billing do jedného prehľadu. Bez ručného dohľadávania a bez chaosu v tabuľkách.